אני פשוט מכר את הדירה על מיאמי ביץ 'ב 67 ימים. בהתחשב בשוק של היום, זה היה הישג גדול למדי עבור המוכרים שלי.
אז איך "אנחנו" עושים את זה?
ראשית, אני הולך להתחיל עם "אנחנו", כי מכירת הנכס לא הכל על מתווך ואת חוברות מהודרות; זה על כל המעורבים בתהליך. הפקיד צריך להיות על גבי המשחק שלהם ומחנך חכם על השוק, שם זה עומד ומה אפשר לעשות כדי הנמכרים ביותר עמדה למכור את הנכס. המוכר גם יש תפקיד עצום לשחק עושה חלק שלהם במהלך תהליך הרישום מן החלטות טובות בנושא תמחור כדי לשמור על הנכס במצב טוב ואילו ברשימה. זה מאמץ קבוצתי.
במכירת נכס מה שחשוב הם מחיר, מצב, המיקום בשוק של היום החשוב ביותר ... המוטיבציה המוכר.
אם אלה הם יסודות הליבה הבין על ידי כל המעורבים, בשילוב עם עדכוני שוק הורדות ממש טוב, פעיל מראה את הרכוש בעת שיחות לבוא ולשמור על יחידת קצה ב / צורת הדף לאורך זמן הרישום, ולאחר מכן כל הגורמים הללו יחד הם אסטרטגיה טובה לקבל את הנכס נמכר.
הרגשות של coulda, woulda, צריכים להיות נעלם. אם אתה לא יכול להרשות לעצמי למכור עכשיו, אז לא. המציאות היא שעדיין יש הרבה המוכרים סביב שאינן חמורות או נואש. חלקם מוכרים רק משום שהם פשוט לא מרגישה את זה מבחינה כלכלית או מכל סיבה אחרת זה הגיוני להחזיק ברכוש. רבים מהם עדיין להון בנכסים שלהם ויעשו קצת כסף, הם פשוט לא בהכרח מוכר בכל פעם כי זה הזמן למכור הכדאית ביותר בהיסטוריה של מוכרים בשוק שלנו.
אם זה אתה בבקשה יודע שזה לא כל מוות, חיוג והרס.
מיקום, תנאי, ואת המחיר המוכר מוטיבציה
בוא ניקח המוכר של הנכס שלי כדוגמה. היחידה נמצא בשטח ממשלה של בסאות 'ביץ', כך היה התנאי מיקום נפגשו לגמרי. הבניין היה במצב טוב. יחידת היה קצת מתוארכים מהתקופה כאשר המקורי של המקום נבנה אולם היחידה היה סופר נקי במצב המקורי הטוב ביותר. אפילו נתתי המוכרים שלי רשימה של דברים "לעשות". הם עשו את זה בסוף השבוע אחד ואנחנו רשום הנכס למכירה.
ברגע רכוש היה מופיע ה-MLS, ואני התחלתי תוכנית שיווק שלי, קיימתי ברוקר של פתח לקבל משוב ולהראות לכל ברוקרים פוטנציאליים שאולי היו לקוחות מעוניינים בבניית זה. זו היתה הצלחה ואת המשוב היה חיובי אך בשבועות הקרובים ... לא קורא. הורדות משכתי COMPS והציע למוכרים איפה שהיינו צריכים להיות במונחים של מחיר להתחיל הצגות מקבל.
אם זה Priced Right, יהיו הצגות. אולי זה לא יהיה את המחיר משנה שעברה, אבל תהיה מבוססת על מחיר השוק הנוכחי כי תמכור את הנכס. זה במפתח; המחיר הנכון כדי לקבל הצגות. ואז אם יחידת מראה טוב והוא במחיר הנכון, מציע צריכה לבוא בקרוב מאוד. אם לא, לשקול את המשוב מן הצגות ובמהירות לבוא עם אסטרטגיה חדשה המבוססת על המשוב. אם אתה מתחיל לשמוע יותר מפעם אחת, "זה חמוד אבל זה כל כך חשוך ". למצוא דרך לעשות את זה קל יותר.
ממחיר הרישום המקורי, עשינו ארבע הפחתות מחיר אגרסיביות לקבל אותו למקום שבו הוא צריך לקבל קונים פוטנציאליים בדלת.
זה מוביל אותי ביגי הבא: מניעים המוכר. אם אתה לא "צריך" למכור את הנכס שלך בחודשים הקרובים, אם אין לך אמיתי "חזון" או "המטרה" לזכור למכור את הנכס ואתם עושים את התשלומים בכל חודש ... לא לא לשים את זה על השוק. זה לא הגיוני זה רק רשימה כדי "לראות מה יקרה."
הנה מה יקרה בלי מוטיבציה אמיתית למכור היום ... כלום.
כמובן אם אתה מוכר עכשיו, אתה הולך לקבל הרבה פחות מחיר מבוקש שלך מאשר אם היה נמכר לפני כמה שנים. זו המציאות של שוק זה, כך שאם אתה לא מוטיבציה למכור עכשיו, לא.
הקונים הם מאוד מתמצא, יש להם גישה לכל מקוון ברישומי ה-MLS דרך מיליון אתרי אינטרנט שונים. אם הם מחפשים באופן פעיל לקנות נכס בבניין או באזור שלך בכלל, הם כנראה יודעים יותר על היחידה שלך יותר מכל אחד אחר. לעתים קרובות הם מכירים את המבנה מבפנים ומבחוץ, את התוכניות ואת כל הרצפה של נקודות מחיר. אם אתה מתומחרות גבוה מדי, הם ידלג מעל אתה צודק.
נקודה נוספת הליבה לחשוב על תמחור נכון ומוטיבציה המוכר הוא תמחור לעומת יחידות דומות בבניין ושל השוק הכללי. אתה לא יכול להגדיר מחיר על הנכס על סמך התמחור יחידות אחרות בבניין שלך. תן לי להגיד את זה שוב, אתה לא יכול להגדיר מחיר על הנכס על סמך התמחור יחידות אחרות בבניין שלך. היו לקוחות שלהם תמחור מבוסס אך ורק על יחידות אחרות בבניין שלי, הם עדיין יהיו בשוק כיום. ב הפחתת מחיר האחרון שלנו כאשר אנו התחיל הצגות במחיר ליחידה כאשר יש הצעה כי בסופו של דבר ניגש אל שולחן הסגירה, היינו כ 60,000 $ פחות מ יחידת הבא הזול ביותר בשוק (באותו בניין). ואז אתה יכול לומר לי, "טוב כמובן Jamey אם תעשה את זה סופר זול, ואז הקונים יבואו בריצה." התשובה שלי היא, כי למרות שהיינו פחות מ 60,000 $ ליחידה הבא הזול ביותר בבניין, ב יחידות דומות באותו שוק, היינו קרובים # 20 ברשימת מהחלק התחתון של התמחור.
למרות שזה מפתח לשקול את יחידות אחרות בבניין, עליך גם לצאת למקום קבוע, מחיר בשוק תחרותי מול יחידות דומות באותו אזור. זה לא ריאלי לחשוב כי הם קונים רק מבט אחד בבניין. זה גם לא מציאותי לחשוב היטב יחידות מתומחרות בהתאם לשוק בתוך הבניין שלך.
אז, לסכם את כל זה, אם אתה רוצה למכור היום עליך להביא בחשבון, מחיר, מיקום, תנאים המוטיבציה. הצוות צריך להיות מתווך של המוכרים. כולם צריכים להיות באותו דף עם מוקד זהה. את האמת ואת המציאות של השוק יכול להיות קצת מייאש, במיוחד אם רוצה אתה רוצה למכור היום. החדשות הטובות הן שאם יש לך רצון אמיתי למכור, אפשר לעשות את זה.
